今回は住宅関連の項目です。マイホームを購入予定の方は必見です！
住宅所得のプランニング
戸建てでもマンションでもそうですが、一括で買う人は少数だと思います。
頭金＋諸費用＋ローンが一般的です。
大まかに頭金２割、諸費用１割、残りをローンと言われています。
住宅購入にに必要な資金をためる制度のを勉強していきます。
財形住宅貯蓄
自分の住宅取得又は増改築の為の資金を５年以上積み立てる制度
申込時の年齢が５５歳未満の勤労者で、一人一契約
貯蓄残高５５０万円(元利合計)までの利息が非課税
住宅取得・増改築の目的以外で解約した場合は過去５年間に生じた利息に課税される
貯蓄は給料から天引きされます。
財形住宅貯蓄は５が付く関連が多いので５が多いと覚えてください。
住宅ローンの種類
- 民間住宅ローン
- 財形住宅融資
- フラット３５
などがあり、すべて併用できます。
この中でも試験に出るのが「財形住宅融資」「フラット３５」です。
財形住宅融資
財形貯蓄を１年以上積み立てている人の公的ローン
- 融資条件：申込時の年齢が７０歳未満。財形貯蓄残高が５０万円以上
- 融資額：財形貯蓄残高の１０倍以内で最高４０００万円まで。所要額の９０％まで
- 適用金利：５年固定金利
- 融資対象：新築住宅・中古住宅・増改築。借換えは対象外
フラット３５
住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している最長３５年の固定金利型住宅ローン
- 融資条件：申込時の年齢が７０歳未満。年収４００万円未満なら３０％以下、年収４００万円以上なら３５％以下
- 融資額：８０００万円以下で融資率(借入額÷住宅の建設費又は購入価格)１００％まで。保証料、保証人不要
- 適用金利：金融機関ごとに金利を決めている。融資実行時点での金利を適用。通常融資率９０％を超える場合は金利が高く設定されている。
- 融資対象：新築住宅・中古住宅・増改築は対象外。借換えはＯＫ。適合証明書が必要。
- 繰り上げ返済：手数料無料
年齢・数値・２つの違いなどはしっかり覚えましょう。
住宅ローン金利
- 固定金利型 → 金利が一定なので、返済総額が変わらない。金利が低いときは固定金利が有利と言われる
- 変動金利型 → 途中金利が変わることがあり、返済総額も変わる、 固定金利よりも金利が低い 。金利の見直しは半年ごと、返済額の見直しは５年ごと
- 固定金利選択型 → 最初の一定期間は固定。その後どちらか選択できる。固定期間が長いほど金利は高くなる傾向
の三種類があります。
※フラット３５は３５年間固定金利ですが、金融機関によって利率は異なる
余談ですが、金利は固定金利から上がっていきます。しかし、固定金利が上がったからと言って変動金利ものちに上がるとは限りません。
間違わないでほしいのは、固定金利で借りた人は世の中の金利が上がっても契約した金利のままです。新規で借りる固定金利が上がったり下がったりするという意味です。
住宅ローン返済方法
- 元利均等返済 → 毎月の返済額は一定
- 元金均等返済 → 返済額は徐々に減っていく
元金均等返済の方が総返済額は少なくなりますが一般的には元利均等返済になります。
住宅ローンの繰り上げ返済
通常の返済のほかに元金の全額またはその一部を返済することで、繰り上げ返済の回数や返済額の制限や手数料は銀行によって異なります。
- 返済期間短縮型 → 毎月の返済額は変えずに返済期間を短くする方法。利息軽減効果が大きい
- 返済額軽減型 → 返済期間を変えずに返済額を減らす方法
※繰り上げ返済時期が早いほど、元利金総返済額が減る
※返済期間短縮の方がお得
※繰り上げしてローン期間が１０年未満になると住宅ローン控除も年末から受けられなくなります。
住宅ローンの借り換え
より金利の低いローンに借り換えるときは諸費用等を考慮して比較しましょう。
民間の住宅ローンやフラット３５は借り換えができますが、財形住宅融資への借り換えはできません。
団体信用生命保険(団信)
ローン返済中に死亡もしくは高度障害になった場合に、生命保険会社が残債を支払う保険です。
がん・脳卒中・心筋梗塞の３大疾病にかかった場合も保険金が支払われる特約付き団信もあります。
民間金融機関ではローンの条件としています。フラット３５では任意加入です。
余談ですが団信に入ったら今入っている生命保険の見直しもしましょう。無駄に固定費を払う必要はありません。
皆さんは 持ち家派？ 賃貸派？ 永遠に続きそうな論争がありますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。金銭的にもどちらとも言えないので悩みますよね。FPを勉強するからにはそれぞれのセールストークから真意を読み取って、自分の納得する道を進んでください。
