FP3級への道 ～不動産～ Chapter１

不動産の登記と評価

不動産登記記録の表題部と権利部の違いはよく覚えましょう。

不動産登記記録(登記簿)

不動産とは土地や建物のことです。不動産の所在、所有者の住所・氏名などを帳簿に記載して公開し、権利関係などが誰にでもわかるようにする手続きを不動産登記、帳簿を不動産登記記録(登記簿)といいます。不動産登記記録は一筆の土地・一個の建物ごとに作成されます。一筆とは土地登記上の土地を数える単位です。

不動産登記記録は法務局(登記所)で登記事項証明書の交付申請をすれば、誰でも記載事項を確認できます。また、インターネットでオンライン請求をして郵送(または窓口交付)してもらうこともできます。

なお、法務局では公図の写しを取得して土地の位置、隣地との関係等について確認することもできます。ただし、公図は形状や面積が正確ではない場合があるので、精査する場合は同じく登記所で地積測量図の写しも取得しておくことが望ましいです。

表題部と権利部

不動産登記記録は表題部と権利部(甲区・乙区)から構成されています。

※ 表題部記載の土地の所在や地番は、住居表示とは必ずしも一致していない。

※ 用途地域・防火規制など、建物の「建築規制」は登記事項証明書ではなく、都市計画図に掲載されている。

※ マンションの専有部分の床面積は、登記記録では壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(内法面積)で記録されているため、壁芯面積で表示される広告などの床面積よりも狭い。

不動産登記の効力

正しい権利を持つ者が不動産登記をしておけば第三者に対して対抗できます。先に代金を払うより、先に登記をした方が自分の所有権を主張できるわけです。

ただし、不動産登記には公信力が無いため、登記記録を正しいものと信用して取引を行い、その登記記録の内容が真実と異なっていた場合には保護されません。例えば、登記事項証明書に記載されている所有権者と売買取引を行い、後にその者は真の所有者ではないことが分かった場合、その不動産の所有権を取得できるとは限らないわけです。

不動産の公的な価格

土地の価格には、実際に売買される取引価格(実勢価格)のほかに、公的な機関が発表する価格があります。

土地の値段がたくさんあるので困惑しますね。。。決定機関と基準日は良く問題になるので抑えておきましょう。

不動産の鑑定評価の方法

不動産の取引価格は公的な価格を目安に決定されます。その際、その取引価格が適正かどうかの判定は不動産鑑定士が行います。これを鑑定評価といいます。

不動産の取引き

宅地建物取引業

土地や建物の売買、交換、貸借の媒介(仲介)や代理を行う業務を宅地建物取引業(宅建業)といい、これを業として行う者を宅地建物取引業者といいます。

宅地建物取引業を行う場合は、国土交通大臣、または都道府県知事から免許を受ける必要があります。

また、宅地建物取引業者名簿が、国土交通省および都道府県知事に設置されていて閲覧が可能となっています。

なお、自分が所属する建物を人に貸す場合は、宅地建物取引業者の免許を取得する必要はありません。

宅地建物取引業者は事務所従業員5人に対して1人、専任の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。

宅地建物取引士の独占業務

• 借主や買主への重要事項の説明
• 重要事項説明書への記名押印
• 契約書面への記名押印

媒介契約

宅地建物取引業者は宅地・建物の売買または交換の媒介の契約を締結したとき、遅滞なく媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者にこれを交付しなければなりません。一方、媒介の契約を締結したとき、買主には宅地建物取引業者への仲介手数料の支払いが生じます。

宅地建物取引業者の報酬限度額

宅地建物取引業者が不動産の売買・交換・賃貸の媒介や代理を行った場合は、各取引に応じた報酬限度額が宅地建物取引業法で定められています。売買・交換を媒介する場合の報酬限度額は表のようになります。

賃貸借を媒介する場合、貸主・借主双方から受け取ることができる仲介手数料の合計額の上限は、賃料の1か月分+消費税までです。

不動産を買う時、アパート・マンションを借りる時、それぞれ不動産屋に支払う限度額が決まっているので、ご自身が契約する時も仲介手数料をよく見てみましょう。

手付金

手付金とは契約の成立を確認するために、買主から売主に支払われるお金のことで、通常は解約手付(契約を解除できるようにしておくための手付金)として扱われます。

手付金の出題ポイント

• 宅地建物取引業者は自ら売主となる不動産の売買契約で取引相手が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の2割を超える額の手付金を受領することはできない。
• 解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまで(売主の物件引き渡し、買主の代金支払いまで)は、買主は交付した手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで、契約の解除ができる。

危険負担

売買契約後から建物の引き渡しまでの間に対象の建物が双方の過失なく、毀損(きそん)や滅失(火災や地震になどによる建物の崩壊や消滅)によって引き渡しができなくなった場合(履行不能になった場合)の損害を売主、買主のどちらが負担するかという問題を危険負担といいます。

民法ではこの危険負担は売主にあるとされています。もし建物の引き渡しがされない場合、買主は債務の履行(売主への代金支払い)を拒絶および契約解除をすることができます。

契約不適合責任

売買の対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対し、追完の請求、代金減額の請求、損害賠償の請求、契約の解除を行うことができます。これを売主の契約不適合責任といいます。

買主が売主に対して、契約不適合責任を追及するには、不適合を知った時から1年の間に売主に不適合を通知する必要があります。なお、買主が自らの権利を行使できることを知った時から5年を経過した時、または権利を行使できるときから10年を経過した時には時効となります。

借地権

土地や建物の賃貸借契約については、借地借家法で定められています。

借地権は他人の土地を借りて使用する権利のことで、普通借地権(普通借地契約)と定期借地権(定期借地契約)があります。

借地権者(借主)は、借地権の登記が無くても、自分名義の建物を所有していれば第三者に対抗することができます。

普通借地権は従来からある借地権で、貸主側に正当な理由がない場合、借主が望めば契約が更新されるものです。普通借地権の契約存続期間は30年です。

定期借地権は定められた期間で契約が終了し、土地が貸主に返還されて契約更新が無い借地権のことです。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

●定期借地権のポイント

借家権

借家権とは借地借家法で定められた、他人の建物を借りて使用する権利をいいます。借家権には普通借家権(普通借家契約)と定期借家権(定期借家契約)があります。

普通借家契約では貸主(大家)の同意を得て、畳や家具、エアコンなどの造作を取り付けることができます。その場合、借主は特約がない限り、契約満了時に貸主にその造作を時価で買い取るよう請求ができます。これを造作買取請求権といいます。

●借家権のポイント

不動産の項目に入っていきました。FPの出題範囲は広範囲です。得意不得意があると思います。不得意は覚えるのが大変でしょうが、繰り返し勉強するしかありません。知識的には全て知っていた方がいいのですが、テスト的には合格点を狙えばいいです。あせらず着実に覚えていきましょう！